HoREA kiến nghị 10 vấn đề về chính sách kinh tế và pháp lý đất đai

HoREA đã kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho Hội đồng nhân dân (HĐND), Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể", thì mới đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và "phù hợp với thực tế tình hình của địa phương". Đồng thời cần phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả năng tài chính khi xin cấp "sổ đỏ".

Thứ hai, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay. Trước mắt, bổ sung khoản 2 vào Điều 107 Luật Đất đai: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15%. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".

Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước…

Thứ ba, kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Bổ sung thêm nguồn thông tin rao bán bất động sản, trong đó có giá đất cũng là một căn cứ để thẩm định "giá đất cụ thể". Đồng thời, xác định tư cách pháp lý đầy đủ của đơn vị thẩm định giá đất và thẩm định viên giá đất; Xây dựng cơ sở dữ liệu  địa chính, giá đất theo thời gian thực trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung để đáp ứng hiệu quả công tác thẩm định giá đất, chỉ số giá đất.

Đồng thời, áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để xác định tiền sử dụng đất dự án, bởi lẽ hiện nay chỉ áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án dưới 30 tỷ đồng.

Thứ tư, HoREA kiến nghị trong công tác phát triển đô thị mới, cần khuyến khích phát triển các dự án khu đô thị mới từ 50 ha trở lên, các dự án khu dân cư mới có diện tích lớn. Trong công tác chỉnh trang các khu vực đô thị cũ cần khuyến khích các dự án chỉnh trang cả ô phố, khu phố, hạn chế tối đa việc "khoét lõm" hoặc xây dựng các chung cư mini trong nội thành. Khuyến khích các dự án có suất đầu tư lớn để xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ và có nhiều dịch vụ và tiện ích làm gia tăng giá trị kinh tế của đất đai.

Thứ năm, kiến nghị bổ sung chế định "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô"; chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát hoạt động đấu thầu để tránh tình trạng "chân gỗ" làm sai lệch kết quả đấu thầu và phát sinh tiêu cực.

Thứ sáu, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở TN-MT) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng của địa phương.

Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người. Nhưng đến nay, vẫn chưa có cơ chế để thực hiện cơ chế này để vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát hoạt động tổ chức đấu giá để tránh tình trạng "quân xanh, quân đỏ" làm sai lệch kết quả đấu giá và phát sinh tiêu cực.

Thứ bảy, HoREA kiến nghị sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, để phù hợp với Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu".

Thứ tám, phía Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2. Điều 174 Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được quyền "Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam", để bảo đảm chủ quyền quốc gia.

Thứ chín, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành "Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT" và sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP để thực hiện đồng bộ "Luật Quản lý, sử dụng tài sản công" và  giải quyết các ách tắc hiện nay, nhằm huy động các nguồn lực xã hội theo phương thức hợp tác công - tư (PPP) và phát huy hiệu quả kinh tế của nguồn lực đất đai.

Thứ mười, Hiệp hội kiến nghị xây dựng "Bộ Luật Đất đai" với vị trí là một Luật gốc, cơ bản; Kiến nghị bổ sung từ "Đất đai" vào tên gọi của Bộ TN-MT hiện nay.

Quang Thuận