Mất tài sản gần 20 tỷ đồng vì tin... hợp đồng giả cách

Cầm cố thành chuyển nhượng tài sản

Do cần tiền trả nợ, tháng 10/2018, ông Phan Gia Luật (ở Q.10, TP.HCM) qua giới thiệu của người quen đã liên hệ với bà H. - một người làm nghề cầm đồ ở Q.12 - để vay số tiền gần 6 tỷ đồng. Ông Luật phải cầm cố nhà và đất trị giá 20 tỷ đồng.

Bà H. đồng ý cho ông Luật vay số tiền 6 tỷ đồng trong thời hạn 3 tháng, với lãi suất trả trước đầu tháng 300 triệu đồng/tháng, tương đương 5%/tháng. Kèm theo đó là điều kiện: Ông Luật phải ký công chứng chuyển nhượng bất động sản - dạng hợp đồng giả cách - gồm nhà ở và quyền sử dụng đất tại thửa đất số 515, phường Tân Thới Nhất, Q.12 và thửa đất số 427, xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn, TP.HCM cho bà H.. Khi ông Luật hoàn trả nợ gốc và lãi thì bà H. sẽ ký hủy chuyển nhượng hai bất động sản này, trả lại tài sản cho ông Luật.

Do có mối quan hệ quen biết với người thứ ba giữa ông và bà H. nên ông Luật đã chủ quan, không yêu cầu lập hợp đồng vay mượn tiền hoặc ghi nhận bất kỳ bút tích nào thể hiện việc thế chấp để vay mượn tiền, chứ không phải mua bán. Chính vì vậy, sau này khi ra công chứng sang tên, ông Luật không xem kỹ từng điều khoản vì tin tưởng đây chỉ là hợp đồng giả cách. Hoàn thành thủ tục, bà H. chuyển vào tài khoản ông Luật 5,35 tỷ đồng, đưa 350 triệu đồng tiền mặt và không quên lấy trước 300 triệu đồng tiền lãi tháng đầu. Ông Luật chỉ thực nhận 5,7 tỷ đồng.

Một tháng sau, ông Luật chủ động gọi điện cho bà H. để đề nghị tất toán khoản vay, chuộc lại tài sản. Lúc này, bà H. “lật kèo” tìm cách né tránh để ông Luật không thể thực hiện việc trả nợ vay theo cam kết trước đó. Mãi đến tháng 4/2019, trong một lần liên hệ qua điện thoại, biết ông Luật vào thế khó nên bà H. “hét giá” chuộc tài sản lên đến 11 tỷ đồng. Ông Luật đã không đồng ý vì cho rằng đây là “đòi hỏi phi lý”.

Đáng nói, khi hợp đồng giả cách được thực hiện, bà H. cho rằng đây là việc mua bán thật giữa bà và ông Luật, không phải cho vay bởi cả hai bất động sản trên đã có tên bà. Tuy nhiên, đáp lại lập luận trên, ông Luật cung cấp chứng thư thẩm định giá số SGN19168/18/EXIMA ngày 8/11/2018 thì riêng thửa đất số 427 xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn, TP.HCM là hơn 14 tỷ đồng. Còn phần đất số 515 phường Tân Thới Nhất được định giá khoảng 6 tỷ đồng. Như vậy tổng giá trị tài sản của hai bất động sản là khoảng 20 tỷ đồng.

“Nếu cần tiền trả nợ mà buộc bán tài sản, tôi chỉ cần bán một bất động sản là đã đủ, cần gì phải bán lúa non cả hai bất động sản có giá 20 tỷ đồng để nhận về 5,7 tỷ đồng. Rõ ràng là bà H. tham lam, thấy hai bất động sản trên có giá trị nên hòng chiếm đoạt” - ông Luật giải bày.

Trong khi đó, sau khi sang tên hai sổ đỏ qua tên mình, bà H. đã thực hiện nhiều giao dịch cầm cố tại ngân hàng, kèm bán cho bên thứ ba.

Hợp đồng không đúng nội dung sự việc

Theo luật sư Nguyễn Thanh Biên - Đoàn Luật sư TP.HCM, hợp đồng giả cách là loại hợp đồng nội dung không đúng như bản chất sự việc, mục đích là che đậy cho một giao dịch khác. Loại hợp đồng này thường được giới “tín dụng đen” áp dụng trong việc cho vay nặng lãi. Thế nhưng, hiện nay, vẫn còn nhiều người dân có nguy cơ bị mất tài sản thật khi trót ký “hợp đồng giả”.

Hiện nay, nhiều người do gặp khó khăn tài chính nên đã phải thế chấp tài sản bằng kiểu ký “giả cách” với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng đầy đủ. Dù biết đây là những trường hợp chưa được pháp luật quy định nhưng do cần tiền gấp, nên nhiều người sẵn sàng mạo hiểm để giải quyết chuyện trước mắt. Lợi dụng việc này, nhiều đối tượng xấu thực hiện cho vay giả cách và sau đó tẩu tán tài sản thế chấp. Người vay muốn chuộc lại hay lấy lại tài sản cầm cố buộc phải trả cái giá rất đắt.

Một luật sư khác nhận định các đối tượng cho vay thường có thủ đoạn tinh vi, chuyên nghiệp, am hiểu về luật pháp. Thậm chí các đối tượng này đã được tư vấn kỹ về tính pháp lý trong trường hợp bị cơ quan tố tụng làm việc.  Lợi dụng “con mồi” đang cần tiền gấp, các chủ nợ thường ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để bảo đảm khoản vay. Nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển nhượng sang tên chủ nợ.

Hầu như không thể xử lý hình sự các đối tượng cho vay được, vì tất cả các hợp đồng đều qua công chứng hợp pháp. Con nợ có thể biết khi ký các hợp đồng kiểu này nhưng không thể hiểu hết và không lường hết hậu quả của giao dịch.

Các luật sư cũng cho rằng để “trị” hay loại bỏ các hợp đồng giả cách, cần phải nâng cao nghiệp vụ, trách nhiệm và cái tâm của công chứng viên. Vì họ là người có thể nhìn ra dấu hiệu bất thường của các giao dịch có liên quan đến hợp đồng giả cách. Bên cạnh đó, nên chăng thay đổi quan điểm và xác định đây là một loại hình tội phạm mới và cần có hướng xử lý hình sự, nếu cần thiết, để răn đe kẻ có ý định.

Hiện ông Phan Gia Luật đã tiến hành nộp đơn tố cáo tới cơ quan công an, khởi kiện tại TAND quận 12 và đang được cơ quan này thụ lý xét xử.

Minh Việt