Tranh cãi việc ghi tên tất cả thành viên trong gia đình vào sổ đỏ: Nhiều hệ lụy khó lường

Thậm chí có ý kiến cho rằng quy định này là một “tối kiến”, gây ra nhiều hệ lụy và khó khăn trong giao dịch mua bán nhà đất sau này.

Theo Thông tư số 33/2017 vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) ban hành, từ ngày 5/12/2017, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Cụ thể, đối với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình…

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Nhiều chuyên gia cho rằng quy định này sẽ gây ra nhiều bất cập, rắc rối. Chẳng hạn, với những gia đình có nhiều thành viên, nhiều thế hệ cùng sống thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ gia đình sẽ gây khó khăn phức tạp đối với cán bộ thụ lý hồ sơ. Ví dụ như dễ gây nhầm lẫn thông tin, thông tin nhân thân từng thành viên có thể thay đổi...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đặt vấn đề, quy định này được ban hành có cần thiết hay không? Thông tư 33 của Bộ TN-MT đưa ra không sai, bởi phù hợp với các nội dung của Luật Đất đai. Tuy nhiên, cơ quan chủ quản chưa có lời giải thích và truyền thông thỏa đáng để công luận hiểu rõ hơn. Vấn đề này dù muốn hay không cũng tác động không nhỏ đến các giao dịch nhà đất trong thời gian tới. Bởi chắc chắn sẽ phát sinh rất nhiều chuyện không mong muốn, nhất là có một thành viên chưa đủ tuổi thành niên có tên trên sổ đỏ.

Theo ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục Trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TN-MT), quy định bổ sung tên vào sổ đỏ này sẽ tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng tuy nhiên không nên kỳ vọng việc một quyển sổ sẽ giải quyết được mọi tranh chấp tài sản. Về pháp luật, nếu là tài sản của ai, thì đứng tên người ấy. Sau này, kể cả là ghi tên thành viên trong gia đình, nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng vẫn phải truy ra những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ghi là ghi tên vào cho đầy đủ, chặt chẽ hơn, còn có ghi hay không vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng như bình thường.

Trong khi đó, LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định quy định này sẽ gây nhiều phiền toái cho người dân trong việc xác định các thành viên. Rất nhiều gia đình không còn giấy tờ, hay con cái ở xa hoặc đi nước ngoài không thể xác minh được. Khi đó, họ có thể buộc phải kê khai theo hướng giảm bớt thành viên hoặc giảm bớt những người thừa kế để làm được giấy tờ. Rồi việc thay đổi các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ cũng làm tăng các thủ tục liên quan đến cập nhật thông tin, chia thừa kế.

Còn TS. LS Bùi Quang Tín thì khẳng định, các quy định trên chắc chắn sẽ tạo ra rất nhiều hệ lụy trong các giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, chúng ta phải đặt các quy định này dưới lăng kính của Bộ Luật Dân sự, xem có phù hợp hay không. Đặc biệt, quyền lợi của các thành viên vị thành niên có được bảo đảm hay không khi họ chưa có tiếng nói quyết định. Một vấn đề khác, thông tư này có tính đến các trường hợp nhiều hộ gia đình đang chờ xin cấp sổ đỏ hay không, hay chỉ chính thức thay đổi với các trường hợp xin cấp từ ngày thông tư này có hiệu lực.

"Trong khi chúng ta đang tiến tới đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng việc bỏ hẳn sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân thì quy định này lại tạo ra nhiều cái không cần thiết. Việc này sẽ tạo ra sự lúng túng trong công tác ký cấp sỏ đỏ cho rất nhiều trường hợp" - LS. Tín thông tin thêm.

Ý kiến trái chiều

Một trong những ý kiến có “sức nặng” nhất về Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ban hành ngày 29/9/2017 (hiệu lực từ ngày 5/12/2017) được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT nêu trên mặt báo. Đặc biệt là quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình phải ghi thêm tên tất cả các thành viên trong hộ, từ ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, ngay lập tức, quy định này đã bị không ít người "ném đá” tới tấp.

Luật sư Trần Đình Dũng cho rằng GS. Đặng Hùng Võ nhầm lẫn về khái niệm. Trong khi nhiều chuyên gia pháp luật khác lại có quan điểm trái ngược, cho rằng, nhà lập pháp đã không hiểu luật khi ban hành Thông tư số 33/2017 và ông diễn giải lý do không nên ghi tên con cái vào sổ đỏ: “Bởi lẽ, đối với con cái trong gia đình thì trong Bộ Luật Dân sự đã nói về quyền thừa kế. Con cái được nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, con cái không có công đóng góp vào tài sản chung của bố mẹ nên không thể ghi vào là chủ tài sản”.

Vị giáo sư cũng giải thích thêm về quan hệ trong hộ gia đình, “nói hộ gia đình ở đây có nghĩa, hai người chủ hộ tương đương nhau là vợ và chồng. Hai người chủ của gia đình xác định quyền của mình đối với con cái, nếu con cái thực sự có đóng góp vào tài sản chung đó thì phải có sự xác thực của 2 chủ hộ", rồi ông thắc mắc: "Liệu chúng ta có thể làm được điều đó không? Và, xác định sự đóng góp đó bằng cách nào”?...

Trên các diễn đàn, mạng xã hội cho rằng: Việc ghi thêm tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ là “không hiểu luật dân sự”, là “gây rối rắm”, là “viết lằng nhằng”, là “gây phiền nhiễu”... Thế nhưng, nếu chúng ta đọc kỹ Thông tư số 33/2017 thì tinh thần pháp lý tại văn bản quy phạm pháp luật này lại hoàn toàn khác, không như ý kiến của giáo sư Đặng Hùng Võ.

Cụ thể, Thông tư 33/2017 hướng dẫn sửa đổi bổ sung một số điều khoản về thi hành Luật Đất đai. Theo đó, tại Chương 3, Điều 6, khoản 5 (sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014) quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình…” và “Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc "Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản") với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Tức, ngoài chủ hộ ra, sổ đỏ còn ghi tên các thành viên khác trong hộ.

Theo Luật sư Trần Đình Dũng - Trung tâm Tư vấn Pháp luật TP.HCM - thực tế, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều phân định rõ quyền sử dụng đất (loại đất nông nghiệp) của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, và từ trước tới nay, đối với loại đất của hộ gia đình, trên sổ đỏ chỉ ghi “hộ ông Nguyễn Văn A”. Do đó, khi giao dịch quyền sử dụng loại đất này buộc phải kèm theo sổ hộ khẩu (hoặc bản xác nhận hộ khẩu của cơ quan công an) để xác định thành viên trong hộ. Đồng thời, tất cả các thành viên đều phải ký vào văn bản giao dịch như thế chấp, sang nhượng… Trường hợp có thành viên đã mất thì phải kê khai di sản đối với các thừa kế của thành viên đó theo quy định của pháp luật dân sự. Bởi thế, khi giao dịch, chủ thể phải thực hiện một thủ tục hành chính cộng thêm là “xác nhận hộ khẩu” tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Nhằm đơn giản hơn thủ tục cho người sử dụng đất, đồng thời hòa chung với xu thế bãi bỏ sổ hộ khẩu, ban soạn thảo Thông tư số 33/2017 đã sửa đổi phần ghi trên sổ đỏ loại đất của hộ gia đình là thêm tên tất cả các thành viên trong hộ. Cần lưu ý, chỉ loại đất của hộ gia đình mới phải ghi thêm và loại đất này chiếm tỷ lệ rất ít so với đất cá nhân, đất của vợ chồng. Còn đối với loại sổ đỏ của vợ chồng, của cá nhân thì vẫn như cũ, không ghi thêm tên bất kỳ ai khác.

Luật sư Dũng cho rằng ông Đặng Hùng Võ đã có nhầm lẫn khi đưa ra kết luận khá nặng nề: “Tôi cho rằng những người đề xuất chuyện này không có hiểu biết gì về pháp luật dân sự”(!).

Và điều này, đã phần nào gây sự "hiểu lầm" đáng tiếc về mặt dư luận cho một số người dân và "oan sai" cho những người soạn thảo!?...

Theo Tấn Lợi - NTD