“Căn hộ lai” condotel, khi nào mới được thừa nhận?

Nhiều vướng mắc, tranh cãi xung quanh pháp lý

Xuất hiện vài năm trở lại đây và phát triển ào ạt từ năm 2017 đến nay tại các địa phương ven biển, giàu tiềm năng phát triển du lịch, condotel (còn gọi là condo hotel) là sự kết hợp của 2 loại hình bất động sản căn hộ và khách sạn. Thông thường mọi người hay hiểu condotel là loại hình căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ khách sạn và đây cũng là loại hình bất động sản mới ở thị trường Việt Nam.

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2018, có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại nhiều địa phương phát triển mạnh du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang… trong đó Quảng Ninh chiếm đến 19%, Đà Nẵng 14%, Khánh Hòa hơn 26%. Năm 2018, có đến 7.800 sản phẩm condotel giao dịch thành công với tỷ lệ hấp thụ lên đến 92%. Tuy nhiên, cho tới lúc này những quy định pháp lý cho condotel vẫn đang gây tranh cãi giữa cơ quan quản lý và các chủ đầu tư khi không biết bao giờ mới có “sổ đỏ”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lợi nhuận từ việc đầu tư, kinh doanh condotel hiện rất cao nhưng lại không bảo đảm tính pháp lý nên quyền lợi người mua yếu, rủi ro rất cao. Bởi Luật Đất đai quy định rõ về thời gian giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng không quá 50 năm.

“Dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với condotel là không phù hợp quy định của Luật Đất đai” - ông Châu thông tin thêm.

Theo các chuyên gia pháp lý, condotel không thể được hiểu như phát triển và vận hành một chung cư hay khách sạn, vì căn hộ để ở và căn hộ để làm khách sạn rất khác nhau. Có đến 20 điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ để ở. Bởi đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận condotel là bất khả thi. Nên dù có sửa luật để công nhận condotel thì cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại.

Đối với các dự án condotel đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Khi nào mới thừa nhận?

Các chuyên gia pháp lý cho rằng, condotel là loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch chứ không phải kinh doanh nhà ở. Vì vậy, khi xác định nó là nhà ở, sẽ được sở hữu lâu dài, ổn định. Nhưng khi xác định là sản phẩm du lịch, condotel theo dòng đời dự án có thể được gia hạn theo quy định của Luật Đất đai và không được cấp cơ chế như nhà ở.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, lẽ ra khi loại hình bất động sản này mới nảy sinh trong xã hội thì luật pháp cần có quy định ngay, nhưng chúng ta đã trì hoãn thành ra bây giờ đi vào tình trạng lúng túng, thị trường đã hình thành nhưng luật thì chưa có. Do đó, một khi vấn đề pháp lý của condotel vẫn còn lấn cấn giữa bất động sản để ở hay kinh doanh thì tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ngoài ra, việc kinh doanh, mua bán áp dụng theo quy định pháp luật gì vẫn chưa được ban hành cụ thể.

Còn theo các chuyên gia bất động sản, nếu xem condotel là sản phẩm bất động sản có thể giao dịch, đầu tư, các cơ quan quản lý cần phải nhanh chóng thiết lập khung pháp lý rõ ràng, quy định quyền, nghĩa vụ tài chính hợp lý đối với chủ đầu tư lẫn quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư condotel.

Tuy nhiên, trên thực tế đến thời điểm này, quy định chung của pháp luật vẫn không thừa nhận pháp lý của condotel do quyền sử dụng đất của các dự án du lịch biển kết hợp kinh doanh bất động sản đều là đất thương mại dịch vụ, không phải là đất ở nên không đủ điều kiện để hình thành đơn vị ở để có thể cấp quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đối với condotel.

Mới đây, tại cuộc họp báo quý 3/2019 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, khung pháp lý cho các loại hình bất động sản như condotel, officetel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Trong khi đó tên gọi condotel hay officetel là tên chưa được chính thức công nhận mà vẫn là từ ngữ lai chưa chuẩn hóa trong Luật và Nghị định. Bộ Xây dựng đang tích cực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn condotel và officetel.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2019 bộ sẽ ban hành bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn, liên quan đến condotel. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel liên quan đến thời gian sử dụng đất gắn với quyền sở hữu đất, sở hữu căn hộ.

 TẤN LỢI